ÉS L'ACTUALITZACIÓ DE LA RENDA DE LLOGUER AUTOMÀTICA?

Hem de respondre negativament a aquesta qüestió, doncs en aquells contractes en que les parts preveuen que la renda de lloguer serà actualitzada a partir del primer any de vigència,  l'actualització de la renda de lloguer serà aplicable el més següent en el  que s'ha efectuat la comunicació  d'actualització de la renda  al llogater.

L'article 18.1 de la  Llei d'arrendaments Urbans (LAU), en la seva redacció vigent,   preveu que les parts del contracte de lloguer puguin preveure aquesta revisió i actualització de renda conforma a índexs, per tant es requisit previ que aquesta actualització de la renda hagi estat prèviament fixada i recollida en el contracte de lloguer. 

"LAU 18.1 

«1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los  términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos".

Aquesta actualització de renda no s'aplica de forma automàtica una vegada arribat el període anual de renda, sino que cal una comunicació expressa, efectuada en els termes prevista per la propia LAU, del arrendador al arrendatari posant-li de manifest el fet de l'actualització i l'import de la nova renda.

Per tant no sent automàtica aquesta actualització, totes aquelles comunicacions de renda efectuades una vegada transcorregut el termini  previst en el contracte, iniciaran la seva vigència a partir del més següent de la efectiva comunicació, i sense possibilitat de que l'arrendatari pugui reclamar al llogater quantitats, amb efectes retroactius,  per les diferències de les rendes mensuals de lloguer i que no van ser actualitzades,  quan d'acord amb el pacte d'actualització de renda  ho podien haver estat.

I així ho entén la jurisprudència de forma pràcticament unánime, un bon  exemple ho és la sentència 277/2017 dictada per  la Secció 13ª de l'Audiència Provincial de Barcelona de data 24 de maig de 2.017 a l'assenyalar :

"Ahora bien, la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el propietario comunique al inquilino el importe de la actualización lo que supone que la actualización no opera de forma automática, de modo que si el arrendador ha dejado pasar una anualidad en que podía haber actualizado la renta sin haberlo hecho, es factible la revisión de la renda con todos los índices de los años anteriores que no se pasaron, pues el arrendatario se habrá beneficiado de la pasividad del arrendador, si bien la actualización no tendrá efectos retroactivos"

Adreça les teves consultes a : carlespastor@icab.cat

CARLES PASTOR GARCIA
ADVOCAT COL·LEGIAT ICAB  36.142